理论与现实往往存在偏差，甚至出现南橘北枳的情况。PPP项目前期的野蛮生长，导致实际运作偏离初衷，各种不规范模式泛化、异化，质量和效果均未如预期，以致2017年后的几年间被多省叫停。原因为何？
第一、明股实债，增加地方隐形债务。PPP模式的核心目的本是通过撬动社会资金，让社会资本与政府实现收益共享、风险共担，实现公私合作共赢。但是，很多项目经过改头换面的包装，成为地方政府变相融资的手段，新的融资平台。一些项目完全没有经营收益，社会资本也毫不在意，以回购投资本金、保障最低收益、全额承担融资偿还责任等方式，一味依赖地方财政兜底，并通过抽屉协议、阴阳合同等手段规避监管。名为股权投入，实为债权融资，进一步增加地方政府的隐形债务压力。
第二、项目论证监管不足，本身存在硬伤。一些项目未经过充分的可行性论证，如对普遍涉及的征地拆迁费用、配套设施投入、收益敏感性分析等问题估计不足，或项目“一捆多”搭售PPP模式，不断扩大投资额冲高地方无效GDP，导致实际执行与初始预期相差甚远，“香饽饽”变成了“鸡肋”；一些项目未做好规划、立项、用地、环评等前期工作，导致后期无法融资，资金链断裂；还有一些项目运营不透明，暗箱操作指定合作方，招投标程序流于形式，最后社会资本履约不力，甚或牵引出寻租贪腐案件，项目被搁浅，造成不良的社会影响。
第三、政府单向违约，社会资本进退维谷。比如地方政府换届，管理层更替，新官不理旧账；政府或因获得全额低成本的建设资金，或因上级严令整顿清理，单方面更改招标条件，试图终止合作；项目建设完成，政府面临财政支付压力，故意制造障碍延迟验收或不按合同约定支付费用；负责PPP项目的公务员团队官僚习气严重，决策过程冗长，人员时常更换，缺乏平等的商业合作意识……诸上种种，造成项目烂尾、资产闲置，部分地区的甚至给投资方留下“骗骗骗”、“赔赔赔”的印象，严重破坏社会资本对政府的信心，挫伤民间投资积极性。
第四、社会资本运管能力有限，存在不诚信经营。有的社会资本方项目运营经验不足，将PPP视为政治任务大干快上，未曾对预算超支、收益波动等可能发生的重大风险进行审慎评估，导致项目无法如期完工、正常经营；有的超负荷并行多个PPP项目，小马拉大车，资金筹措能力弱，对通过贷款及发债所获资金短贷长用，一旦项目经营出问题，资金链断裂，引发多米诺骨牌效应；还有的社会资本方虚增投资总额以减少实际投资，或抽逃、挪用资本金，或降低建设标准，或在项目运营时偷排污水，或在开工后加码要求……各种不诚信经营行为，造成社会公众不满，被政府强制清退。
PPP模式未来会怎么发展
对于存量清退的PPP项目，财政部规定原则上不能安排财政预算支出，这意味着原先设定作为融资偿付和投资回报主要来源的政府付费，不再具备可操作性，这与招标条件和合作协议存在重大法律冲突。
如果项目尚未落地，可及时叫停或重新调整结构；如果已经开建，通过解包还原，穿透式监管：明股实债的应化转为政府债务，或用其他经营性项目收益替代，逐步清偿；社会资本缺乏运管能力的，可替换或补增新的合格资本方。因此产生的投资损失，可根据协议约定的政策风险分担机制，双方协商解决。政府不应单方面采取行政手段终止合约，将风险全部转嫁给社会资本。如此会严重破坏地方营商环境，挫伤社会资本参与公共服务投资的积极性，一来二往对全国资本活跃度、资源配置效率产生重大的负面影响。
对于新增的PPP项目，规范发展、阳光运行是主基调，需要不断地总结过往成功和失败的经验，面对各种新型融资工具，不能头脑发热，不计成本地跟风而行。
一方面，PPP模式的各项政策制度正不断完善，准入审查、绩效评估、合同管理等日趋细化，项目风险评估阶段应给予足够的重视，充分学习、充分论证；另一方面，疫情之后经济需要复苏，稳投资、稳增长仍是重要工作任务，PPP模式在未来数年仍将受到各方重视。
在发展方向上，PPP模式会在网络化、数字化、智能化方面赋予更多新基建的内涵，在节能降碳、绿色发展方面发挥更多的作用，因此，应用领域和参与主体也将迎来新的变化。同时，随着PPP二级市场形成和REITS 等证券化途径的打开，为公共服务资产的退出和流动提供了更多机会。
      回顾PPP模式这些年在中国的曲折发展，有三个深层次的核心问题亟待解决：一是地方政府迫于投资拉动GDP增长的政绩考核压力，无论何种新的融资工具出台，都极容易异化为政府变相融资的手段，加大隐性债务压力。中央的政策约束和强化监管固然重要，但根本解决之道还是在于地方政绩考核标准及财政结构的调整优化。二是目前社会资本中国有企业占比过大，而占GDP比重超过60%、企业数量超过90%的民营资本，因为前期项目清退遭受过重大损失，多采取观望不合作态度。不仅不利于PPP模式实现“三个有助于”的功能，而且会进一步加剧中国经济的失衡。三是公共服务设施建设项目应充分考虑地方资源禀赋，尊重市场资源配置规则，以此确定和孵化优势产业。简单的“筑巢引凤”逻辑，已不能适应当前中国经济发展的新常态，过度超前、超量的交通运输和产业园开发等基建项目，虽然一两年内能做大GDP，但如果没有足够的产业支撑、消费促进，长期来看只会形成资源虚耗，留下一地鸡毛。